成都土拍首日设“黑名单”,部分房企被限制拿地

2021-06-07 21:26来源:地产深度报道 原文链接:点击获取

6月7日,在长沙、郑州、合肥、苏州首轮集中供地相继结束后,土拍的滚轮也转到了成都。

40宗,3450亩,是此次成都集中土拍向市场释放出的选择题,正当房企争抢蓉城之际。成都市住建局的一则通知显示,部分房企尚未开始便已经失去在土拍市场发力的机会。

这些企业被限制拿地

当日,成都市住建局出台《关于房地产开发企业参与我市商品房建设用地竞买的主体资格审查办法(试行)》(以下简称《办法(试行)》,《办法(试行)》即日起试行,试行期为一年。参与成都市行政区域内商品房建设用地竞买的房地产开发企业,都将依照《办法(试行)》由市级相关部门对其主体资格实施动态审查。

《办法(试行)》规定,如果房企存在以下情况将被纳入竞买资格限制名单,包括同踩“三道红线”(即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%,现金短债比小于1倍)的开发企业

此外,发生以下严重失信情形的开发企业,也将被纳入竞买资格限制名单:

根据最高人民法院“中国执行信息公开网”公布的失信被执行人信息,被纳入失信被执行人的开发企业;

未按时缴纳土地价款且经催收仍未履行缴款义务的开发企业;

重大税收违法失信案件所涉及的开发企业;

造成工程停工烂尾未复工或未处置完毕的原发企业;

未按规定拨付工程款,导致农民工工资拖欠的开发企业;

未履行主体责任、导致发生重大质量安全事故或造成恶劣社会影响的开发企业,由市住建局推送;

因主体责任履行不到位,引发重大矛盾纠纷的开发企业;

年度内房地产行业信用记减分累计扣减10分或信用等级为D级的开发企业;

发生其他严重失信问题的开发企业。

开发企业在被通知纳入竞买资格限制名单后,可在被通知之日起3个工作日内,向拟推送竞买资格限制名单的市级相关部门提出书面异议,超过3个工作日,不予受理。异议受理由推送竞买资格限制名单的部门负责处置。受理部门3个工作日内完成复核,并将复核情况书面告知开发企业。开发企业在复核期内,不限制竞买资格。

对照“三道红线”来看,截至2020年底,60家上市房企中,国瑞置业、首开股份、天誉置业、华夏幸福、富力地产、华远地产、中国恒大、绿地控股、泰禾集团9家“三道红线”全踩。这也意味着上述房企在降档之前将无法参与成都市场的集中供地。6月3日恒大曾透露月底将至少实现一条红线转“绿”。

由于同踩“三道红线”的房企数量有限,因此上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,“百强房企中踩中的不多,对行业影响有限。”

同策研究院资深分析师肖云祥表示,成都禁止同踩“三道红线”房企参加集中供地土拍,主要是从防市场风险的角度出发,目前同踩“三道红线”的房企,在业内来说已经属于“高危”房企,从2020年中期到2020年末,已经有很多房企得到降档,目前仍“三线”同踩的房企可见其杠杆很高,无法短时间内下降,也反映出这类企业的风险程度较高。因此,成都禁止这类企业拿地,是防止企业在开发过程中出现资金链断裂的情况,而导致烂尾工程的出现,以及社会问题的发生,是对竞拍企业树立的一道“门槛”,也是主动隔离开发主体风险的措施。

除了防范金融风险和市场风险,杨红旭认为,成都此举还意在稳定市场。作为热点城市,成都今年以来市场较为火爆,对房企参拍土地实施审查机制,有利于对土地市场降温。在杨红旭看来,此举在中长期是一个趋势,和成都情况相似的热门城市,如果房地市场火爆且存在楼盘烂尾停工的情况,大概率会跟进此类举措。

9宗触顶 电建“独美”

限制条件下,成都集中供地首日战况如何?

今日出让的是成都“主城五区”锦江区、青羊区、金牛区、成华区、武侯区的10宗地块,共收金超87.6亿元。其中有4宗地是由房企联合拿地,最大赢家为电建,其与德商在成华区拿下了两宗地后,又与交投合作拿下武侯区两宗地;融信则在青羊区、锦江区各得一块土地,华润、万科等企业也有所斩获。

整体来看,今日的出让地块均位于主城区,竞拍过程激烈且迅速,除一宗因配建人才住房的商住用地以底价成交外,其它9宗地块均触及最高限价,并有不低的自持租赁住房比例,最高达30%。

根据规定,今日地块均采取“设置可售商品住房清水最高销售均价+配建并自持固定体量租赁住房+设置土地最高限价+续竞自持租赁住房面积比例”的方式进行拍卖。

率先起拍的一号宗地位于青羊区苏坡街道,该地块净用地面积为15264.61平方米,起拍价15300元/平方米。最终该地块由融信以楼面地价16800元/平方米+30%自持租赁住房面积拿下,溢价率9.8%

这也是今日竞自持租赁住房面积比例最高的一宗。据悉,该地块周边生活配套成熟,有草堂小学、金沙小学、东坡小学、成都市树德实验中学等教育资源,距离地铁站清江西路和成都西站约1.5公里。地块的可售商品住房清水最高销售均价为24100元/平方米。

同时,在下午场竞拍中,融信再次以楼面价18700元/平方米+21%自持租赁住房面积竞得金牛区交通巷地块,溢价率10%,这是今年一环内供应的唯一一宗土地,也是本批集中供地中起拍楼面价最高的一宗地,地块的可售商品住房清水最高销售均价为26000元/平方米。两宗土地融信共耗资约7.42亿元。

万科“捡漏”以楼面价12800元/平方米底价拿下金牛区金牛乡地块,成交总价4.53亿元。该块地为商住用地,可售商品住房清水最高销售均价为21700元/平方米。

万科底价竞得源于颇为严苛的规划要求,地块要求须现房销售,一次性完成开发建设,须在宗地内配建占宗地住宅计容总建筑面积比例25%的人才公寓,且自持宗地商业计容建筑面积比例不低于商业计容总建筑面积的50%

首日竞拍的最大赢家为电建,其联合德商拿下成华区圣灯街道两宗地,又联合交投拿下武侯区华兴街道两宗地。4宗地块均触及限价,自持租赁住房面积分别达到24%、29%、14%、14%。

其中,武侯区两宗地相邻,均位于红牌楼板块,且在宗地指标上有较多相同之处。如两宗地块容积率均为2.0,拍卖起始价均为13800元/平方米,均要求成品住宅比例为100%,普通装修后销售限价约24100-25100元/平方米。这一价格与周边的南山凌峯小区(精装价约27700-33000元/平方米)相比,存在一定价格优势

此外,华润以楼面价16400元/平方米+19%自持租赁住房面积竞得成华区青龙乡地块,溢价率10.07%;爱情地产以楼面价17500元/平方米+18%自持租赁住房面积拿下青羊区文家街道地块,溢价率10.06%;北京国锐以10500元/平方米+6%自持租赁住房面积拿下锦江区三圣乡板块内地块,溢价率9.4%。

至此,成都首日供应10宗地块全部出让,共收金超87.6亿元。

记者 孙婉秋 左宇

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